距5月17日央行等多部門出臺(tái)去庫存政策“組合拳”(簡稱“5·17”新政)已經(jīng)過去一個(gè)月時(shí)間，重點(diǎn)城市樓市成交情況備受關(guān)注。

中指研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，“5·17”新政滿月，廣州、上海、深圳、杭州、成都、武漢等重點(diǎn)一二線城市樓市成交均出現(xiàn)積極變化。其中，廣州市場熱度提升明顯，網(wǎng)簽量較之前上漲一成；武漢5月新房日均成交較4月增長39.8%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在多項(xiàng)政策舉措落地后，核心城市政策效果正在顯現(xiàn)。中央及地方政策的持續(xù)性和力度是市場信心及基本面修復(fù)的關(guān)鍵和動(dòng)力，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間地產(chǎn)行業(yè)政策將持續(xù)推出。

三個(gè)一線城市樓市成交上漲

5 月17 日，央行等四部門聯(lián)合召開房地產(chǎn)政策吹風(fēng)會(huì)，推出了降低商業(yè)銀行房貸首付比例、取消房貸利率下限、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率、設(shè)立3000億元保障性住房再貸款等一系列去庫存政策“組合拳”。

5月27日，一線城市中的上海率先落實(shí)“5·17”新政，出臺(tái)了包括優(yōu)化限購、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度等多項(xiàng)松綁措施。5月28日，廣州、深圳相繼落實(shí)“5·17”新政，其中，廣州從優(yōu)化限購政策、降低首付比例、取消利率下限、降低公積金貸款繳存年限要求并支持公積金支付首付款、取消限售、支持“以舊換新”及收儲(chǔ)等多方面出臺(tái)了政策措施；深圳宣布自5月29日起下調(diào)個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

“當(dāng)前廣州各方面的購房政策已較為寬松，無論是限購政策，還是信貸政策等均是一線城市中最為寬松的。”中指研究院華南分院研究主管陳雪強(qiáng)指出，“5·17”新政滿月，廣州樓市在新政利好帶動(dòng)下，市場購房氛圍已有所轉(zhuǎn)變，無論是到訪量還是成交量均有一定的回升，市場熱度短期內(nèi)明顯提升，尤其在廣州“5·28”新政發(fā)力之后，廣州樓市熱度上升了一個(gè)層次。

中指研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月17日—6月16日，廣州新房網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)5849套，相比新政前一個(gè)月上升了12.2%；廣州“5·28”新政后，新房日均成交套數(shù)持續(xù)增加，5月28日—6月16日，共網(wǎng)簽4052套，日均網(wǎng)簽套數(shù)202套。從周度數(shù)據(jù)來看，6月10日—6月16日，廣州新房網(wǎng)簽1565套，創(chuàng)4月份以來周度成交新高。陳雪強(qiáng)認(rèn)為，隨著新政利好持續(xù)發(fā)酵，廣州市場購房需求有望進(jìn)一步釋放。

上海“5·27”新政對新房市場的提振效果比較明顯。中指研究院上海高級分析師陳炬蘭指出，從周度數(shù)據(jù)來看，新政后的第一周和第二周上海新房成交面積比新政前兩周增長了10%；新政后開盤的某豪宅項(xiàng)目開盤即罄，多個(gè)項(xiàng)目去化率較上一批次有所提升。同時(shí)，新政后二手房帶看量及簽約量都有所上漲，半個(gè)月成交11445套，日均成交763套，遠(yuǎn)高于5月日均586套的水平。

深圳新政策對近期的樓市也有一定提振作用。中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅指出，5月份以來，深圳樓市迎來限購松綁、房貸首付及利率下降等優(yōu)化調(diào)整政策，樓盤來訪量、看房量上升，市場活躍度顯著增強(qiáng)，近期深圳樓市周度成交表現(xiàn)出持續(xù)上漲趨勢。端午小長假成交量較“五一”假期也有明顯提高。“5·17”新政滿月，深圳新房和二手房成交均較新政前一個(gè)月有所上漲。6月，房企進(jìn)入上半年業(yè)績沖刺階段，深圳樓市逐步進(jìn)入政策效果兌現(xiàn)期。

重點(diǎn)二線城市成交現(xiàn)積極變化

除了廣州、上海、深圳三個(gè)一線城市成交上漲，武漢、杭州、成都等重點(diǎn)二線城市樓市也出現(xiàn)積極變化。

其中，武漢是樓市新政后全國首個(gè)下調(diào)房貸利率下限的城市，也是首個(gè)落實(shí)下調(diào)首套房和二套房首付比例的城市。在此之前，5月6日，武漢發(fā)布穩(wěn)樓市新政，其中提出，購新城區(qū)特定商品房可申請購房消費(fèi)券、公積金貸款實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)首次貸”，推行“賣舊買新”交易新模式、優(yōu)化購房落戶手續(xù)等。值得注意的是，新政還調(diào)整家庭首套住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，僅有一套房且正掛牌出售，辦理新購房商貸時(shí)可認(rèn)定為首套。

中指研究院華中市場分析師李國政表示，新政后武漢市場5月表現(xiàn)較好，新房成交6058套，環(huán)比增長21.82%。5月7日—6月6日，武漢穩(wěn)樓市新政一個(gè)月，新房成交6955套，日均成交232套，較4月日均增長39.8%，較今年前四個(gè)月日均成交上漲46.8%，但是尚未達(dá)到2023年日均301套的水平。

杭州繼5月9日全面取消限購后，5月31日又落實(shí)“5·17”新政，降低房貸首付比例并取消利率下限。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生表示，新政刺激下，杭州市場活躍度明顯提升，新房、二手房咨詢量增多，成交規(guī)模增長。以5月9日到6月9日的時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)算，杭州新政后一個(gè)月共成交5439套新房，成交套數(shù)高于4月、5月。二手房成交也表現(xiàn)亮眼，掛牌量增長顯著，購房者看房積極，房東積極調(diào)整價(jià)格抓緊出貨，5月杭州二手房成交維持8000套左右較高水平。“6月市場或?qū)⒂瓉硪徊ㄐ卤P入市潮，成交總量或?qū)⒎€(wěn)中有增，二手房市場仍有望繼續(xù)保持七八千套左右的成交規(guī)模。”

另外，成都樓市成交降幅收窄。中指研究院成都分院指出，從“5·17”新政后四周的表現(xiàn)來看，新房備案成交為1222萬平方米，降幅較前5個(gè)月有所收窄。二手房方面，新政后四周的成交量為149萬平方米。5月31日，成都落實(shí)“5·17”新政后市場活躍程度有所上升。

樓市政策或?qū)⒗^續(xù)加碼

“5·17”新政的政策效果在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)中體現(xiàn)明顯，1—5月，全國新房銷售額、房企到位資金、房屋新開工面積等多指標(biāo)同比降幅均有所收窄。

國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛華在5月份國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況發(fā)布會(huì)上表示，5月中旬以來，有關(guān)部門和地區(qū)進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極的變化。但也要看到，政策效應(yīng)釋放還需要一定時(shí)間，目前房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整過程中。

值得注意的是，6月7日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，著力推動(dòng)已出臺(tái)政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲(chǔ)備新的去庫存、穩(wěn)市場的政策措施。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，國常會(huì)進(jìn)一步明確“去庫存”“穩(wěn)市場”的政策導(dǎo)向，也為市場釋放了更加有力的積極信號(hào)，市場不穩(wěn)、政策不止。從政策趨勢來看，目前一線城市中僅有北京尚未跟進(jìn)“5·17”新政，未來降首付、降利率等具有優(yōu)化空間，除此以外，一線城市有望繼續(xù)優(yōu)化限制性政策，如優(yōu)化大面積限購、取消限價(jià)等，各地在降低交易稅費(fèi)等方面也有優(yōu)化預(yù)期，這些政策措施有利于緩和購房者觀望情緒，進(jìn)一步促進(jìn)改善性住房需求釋放。

陳文靜同時(shí)指出，在多項(xiàng)政策舉措落地后，核心城市政策效果正在顯現(xiàn)，未來市場能否持續(xù)修復(fù)，仍依賴于接下來政策跟進(jìn)節(jié)奏和力度，以及居民收入預(yù)期的改善。若核心城市繼續(xù)從供需兩端優(yōu)化樓市政策，特別是若北京能跟進(jìn)“5·17”新政，或?qū)⑦M(jìn)一步提振市場預(yù)期，核心城市市場企穩(wěn)將對全國市場形成支撐。

在中信建投房地產(chǎn)首席分析師竺勁看來，今年以來政策加速出臺(tái)，1—5月全國各地共出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策303條，數(shù)量較去年同期增加11%，一線城市全部放松限購，二線城市則普遍取消限購，且各線城市均在房地產(chǎn)信貸政策方面做出優(yōu)化，同時(shí)以政府收儲(chǔ)為核心的去庫存政策和以城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制為核心的保交樓政策也在同步推進(jìn)，各類政策未來有望加速實(shí)施，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

廣發(fā)證券房地產(chǎn)首席分析師郭鎮(zhèn)也認(rèn)為，6月是房企中期業(yè)績沖刺的時(shí)點(diǎn)，推盤規(guī)?；蛳鄳?yīng)加大，助推市場熱度。中央及地方政策的持續(xù)性和力度是市場信心及基本面修復(fù)的關(guān)鍵和動(dòng)力，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間地產(chǎn)行業(yè)政策將持續(xù)推出。

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