（原標(biāo)題：魏晨陽：持續(xù)探索中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融新模式）

黨的二十大報(bào)告指出，高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家的首要任務(wù)。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的健康與可持續(xù)發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)型升級(jí)、人民生活品質(zhì)長(zhǎng)久提升，其重要性不言而喻。建立與中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展相匹配的、兼具市場(chǎng)深度和廣度、高效且靈活的金融循環(huán)模式，更是當(dāng)下不動(dòng)產(chǎn)新發(fā)展模式探索的當(dāng)務(wù)之急。

中國(guó)公募REITs的誕生，是中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融發(fā)展的新里程碑。迄今為止，我國(guó)REITs市場(chǎng)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，為盤活存量、優(yōu)化配置、助力經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展等一系列重大問題，提供了全新的思路和契機(jī)。在公募REITs市場(chǎng)建設(shè)啟動(dòng)一年多之際，總結(jié)各方探索的經(jīng)驗(yàn)和思考，恰逢其時(shí)，意義重大。

基于此，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心與招商局集團(tuán)旗下招商蛇口聯(lián)合策劃，邀請(qǐng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)原主席肖鋼、原副主席高西慶、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張其光、招商局集團(tuán)總會(huì)計(jì)師周松擔(dān)任主編，匯集來自政策部門、金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)、行業(yè)研究等十余家頭部機(jī)構(gòu)的超過30名資深專家，歷時(shí)一年，多方研討，數(shù)易其稿，形成了30余萬字的著作成果。

清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心，依托清華五道口在政策、學(xué)術(shù)與行業(yè)領(lǐng)域的研究?jī)?yōu)勢(shì)與廣泛資源，聚焦行業(yè)重大政策與實(shí)踐課題，立足于嚴(yán)謹(jǐn)?shù)睦碚撆c實(shí)證研究，通過與政策部門、學(xué)術(shù)及市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的溝通，推動(dòng)政策改革完善、探索行業(yè)最佳實(shí)踐、促進(jìn)國(guó)際交流合作。中心自成立之初，始終關(guān)注中國(guó)REITs市場(chǎng)的創(chuàng)新探索，通過課題研究、研討會(huì)、調(diào)研等形式，探討公募REITs的發(fā)展和痛點(diǎn)、長(zhǎng)租房REITs的設(shè)計(jì)以及如何盤活如水利基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等大規(guī)模存量資產(chǎn)問題。招商局是中國(guó)民族工商業(yè)的先驅(qū)，具有銀行、證券、基金、保險(xiǎn)、資管、租賃等全價(jià)值鏈金融體系。招商蛇口是改革開放初期，我國(guó)第一個(gè)外向型經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，也是真正意義上的第一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是最具基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs基因的資產(chǎn)品類之一，具備資產(chǎn)范圍廣、戰(zhàn)略定位高、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)大、收益水平好等特點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心與招商蛇口攜手策劃，邀請(qǐng)行業(yè)專家聯(lián)合編著本書，具有重要的實(shí)踐意義。

在中國(guó)REITs市場(chǎng)起步之際，本書力求高質(zhì)量完成三方面的工作：一是結(jié)合國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和典型案例，對(duì)REITs市場(chǎng)發(fā)展的有關(guān)理論、機(jī)制設(shè)計(jì)和政策演變背后的核心邏輯，做全面梳理，為行業(yè)提供宏觀視角的參考；二是結(jié)合現(xiàn)階段從一級(jí)市場(chǎng)到二級(jí)市場(chǎng)的全流程，復(fù)盤實(shí)操中的核心觀察與典型案例，以便讀者對(duì)當(dāng)前實(shí)踐的各關(guān)鍵環(huán)節(jié)，有全面的了解；三是兼顧動(dòng)態(tài)的視角，對(duì)REITs市場(chǎng)未來發(fā)展的法律、政策和市場(chǎng)機(jī)制等頂層設(shè)計(jì)，做前瞻性的探討和審慎建議。籍此，我們希望為中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融的這項(xiàng)重大創(chuàng)新，在當(dāng)前實(shí)踐方面提供全面的參考，在長(zhǎng)期政策與機(jī)制設(shè)計(jì)方面提供思考的素材與借鑒。

全書從策劃到編寫，歷時(shí)一年，令人難忘。聯(lián)合策劃于2021年底啟動(dòng)，2022年1月課題組正式開題。開題研討會(huì)上，肖鋼主席聽取專家分析、對(duì)本書撰寫的目的意義、邏輯框架和研究重點(diǎn)給予指導(dǎo)，并提出希望本書結(jié)合理論與實(shí)踐、中國(guó)與國(guó)際、當(dāng)前與未來、戰(zhàn)略與策略、藝術(shù)與技術(shù)，向行業(yè)普及知識(shí)，成為權(quán)威性輔導(dǎo)類資料，教育、培訓(xùn)和服務(wù)市場(chǎng)主體，成為我國(guó)公募REITs實(shí)踐的必讀書。隨后，在肖鋼主席、高西慶副主席、張其光副會(huì)長(zhǎng)、周松總會(huì)計(jì)師及相關(guān)政策部門多位領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，課題組專家積極克服疫情、遠(yuǎn)距離溝通等不利因素，夜以繼日，通力合作；在多次線上會(huì)議、線下研討中，書稿幾經(jīng)修改，于2022年10月完稿并舉辦成果研討會(huì)。

本書共十五章，從百年變局和世紀(jì)疫情下中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的大背景出發(fā)，探討發(fā)展中國(guó)公募REITs的緊迫性和必要性，剖析政策演進(jìn)要點(diǎn)，全面復(fù)盤我國(guó)公募REITs落地一年多的實(shí)際表現(xiàn)，結(jié)合案例，分析亮點(diǎn)與痛點(diǎn)。書中著眼于公募REITs項(xiàng)目上市全流程，詳細(xì)介紹實(shí)操環(huán)節(jié)經(jīng)驗(yàn)，包括底層資產(chǎn)合規(guī)要求、可轉(zhuǎn)讓性、資產(chǎn)重組方式、注冊(cè)審核要求等多方面內(nèi)容。同時(shí)，本書也涉及公募REITs產(chǎn)品生命周期中的多方面知識(shí)，如會(huì)計(jì)處理、資產(chǎn)估值、交易制度、投資者結(jié)構(gòu)以及投資風(fēng)險(xiǎn)等。為進(jìn)一步完善中國(guó)公募REITs體系，促進(jìn)其健康發(fā)展，本書還重點(diǎn)針對(duì)REITs發(fā)展的關(guān)鍵性問題，提出優(yōu)化建議：譬如法律結(jié)構(gòu)、治理模式、稅收政策、資本結(jié)構(gòu)，以及國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)移問題等，希望能為政策部門與行業(yè)提供更多參考。我們希望通過這本專著，系統(tǒng)回答三個(gè)關(guān)鍵性問題：其一，公募REITs的誕生對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有什么意義？第二，在不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)調(diào)整、轉(zhuǎn)型過程中，公募REITs扮演了什么樣的角色？最后，公募REITs對(duì)于完善我國(guó)資本市場(chǎng)，構(gòu)建全新金融體系的意義，應(yīng)該如何理解？這些問題我們將在書中一一做出解答。需要說明的是，成書過程也是市場(chǎng)不斷動(dòng)態(tài)演進(jìn)的過程，因定稿和出版時(shí)限，本書對(duì)于上市REITs案例的援引、針對(duì)制度設(shè)計(jì)等討論的背景時(shí)間截至2022年9月底，共涉及17只上市REITs，包括三單保租房，并將擴(kuò)容擴(kuò)募的討論納入其中。對(duì)政策和市場(chǎng)發(fā)展的持續(xù)更新，期待在未來再版中呈現(xiàn)。本書篇幅較長(zhǎng)、圖表眾多，內(nèi)容難免疏漏，望廣大讀者諒解，歡迎及時(shí)聯(lián)系課題組指正。

各界專家應(yīng)邀指導(dǎo)并共同編寫此書，貢獻(xiàn)了大量寶貴時(shí)間，給予深入細(xì)致的專業(yè)指點(diǎn)。感謝本書主編、課題指導(dǎo)專家肖鋼主席、高西慶副主席、張其光副會(huì)長(zhǎng)、周松總會(huì)計(jì)師，就本書的立意、框架與重點(diǎn)，為課題組提供了高屋建瓴的指導(dǎo)和見解，以及具體詳實(shí)的編寫建議。證監(jiān)會(huì)的閆云松博士為本書核心思路和方向提供了重要參考。相關(guān)政策部門領(lǐng)導(dǎo)也對(duì)本書內(nèi)容，尤其是政策建議觀點(diǎn)的形成給予了重點(diǎn)指導(dǎo)。鄧永恒教授憑借深厚的研究背景和豐富的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，為國(guó)際章節(jié)的撰寫提供了重要思路。另外，本書也得到招商局集團(tuán)繆建民董事長(zhǎng)的高度重視和大力支持，在此深表感謝！

感謝所有執(zhí)筆專家，各機(jī)構(gòu)資深專家通力合作，貢獻(xiàn)了高質(zhì)量的內(nèi)容和審慎的洞見。按章節(jié)順序（重要性不分先后），他們是：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的蔡真，中信證券的劉煒敏、張文博，中倫律師事務(wù)所的魏軼東，招商證券的蔣明華、胡海若、趙慶、王素芬、馬佳、謝黎曄，博時(shí)基金的吳云、胡海濱，中金公司的張永誠(chéng)、潘偉、夏露蟾、李映雪，畢馬威中國(guó)的馮治國(guó)、趙彧瑞、肖莨月，德勤中國(guó)的吳汪斌、劉亞華、王利星，戴德梁行的胡峰、楊枝、張愷玲，不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心的郭翔宇、魏晨陽，高和資本的周以升、湯益軒，招商蛇口的余志良、熊靜、劉莉。此外，也要感謝證監(jiān)會(huì)的閆云松以及招商證券的左飛、趙可、招商基金的徐勇、王戎的參與，為課題組提供了大量有益的觀點(diǎn)和材料。

感謝招商蛇口的領(lǐng)導(dǎo)和團(tuán)隊(duì)——許永軍、蔣鐵峰、黃均隆、余志良、熊靜、劉莉，以及不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心副主任周以升和郭翔宇、曲悅、余健三位老師。雙方團(tuán)隊(duì)精心策劃、共同努力，招商蛇口團(tuán)隊(duì)對(duì)于本書統(tǒng)籌及協(xié)調(diào)，特別是實(shí)操章節(jié)框架設(shè)計(jì)、編撰思路、案例素材等均給予了巨大的支持和幫助，提出了很多中肯的意見，推動(dòng)了本書很多觀點(diǎn)的形成。周以升、熊靜對(duì)課題合作和政策建議展望內(nèi)容做出積極貢獻(xiàn)，郭翔宇在撰稿、統(tǒng)稿、審稿方面貢獻(xiàn)良多，曲悅、劉莉在雙方合作、課題組工作協(xié)調(diào)、會(huì)議和調(diào)研組織以及出版工作統(tǒng)籌方面做了大量工作。

在此，還要感謝中國(guó)出版集團(tuán)中譯出版社給予我們專業(yè)而精準(zhǔn)的支持建議。

向史而新，循脈而行，本書以針對(duì)我國(guó)公募REITs的全面復(fù)盤、客觀對(duì)照與審慎建議展望為起點(diǎn)，集理論性、專業(yè)性、實(shí)操性、前瞻性、權(quán)威性于一體，為中國(guó)公募REITs市場(chǎng)的發(fā)展與金融新格局的構(gòu)建提供解讀和借鑒，為中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融大循環(huán)的建設(shè)，盡研究者、實(shí)踐者和探索者的綿薄之力。籍此，期待我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融的良性大循環(huán)、我國(guó)金融的新藍(lán)海和新生態(tài)早日實(shí)現(xiàn)，期待我們?cè)诟痈粡?qiáng)、平等、幸福的社會(huì)機(jī)制中與時(shí)俱進(jìn)！

本文系未央網(wǎng)專欄作者:清華大學(xué)金融科技研究院 發(fā)表，內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表網(wǎng)站觀點(diǎn)，未經(jīng)許可嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載，違者必究！

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