（原標題：魏晨陽：持續(xù)探索中國不動產(chǎn)金融新模式）

黨的二十大報告指出，高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家的首要任務(wù)。作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，我國不動產(chǎn)行業(yè)的健康與可持續(xù)發(fā)展，對經(jīng)濟增長模式轉(zhuǎn)型升級、人民生活品質(zhì)長久提升，其重要性不言而喻。建立與中國不動產(chǎn)發(fā)展相匹配的、兼具市場深度和廣度、高效且靈活的金融循環(huán)模式，更是當下不動產(chǎn)新發(fā)展模式探索的當務(wù)之急。

中國公募REITs的誕生，是中國不動產(chǎn)金融發(fā)展的新里程碑。迄今為止，我國REITs市場建設(shè)穩(wěn)步推進，為盤活存量、優(yōu)化配置、助力經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展等一系列重大問題，提供了全新的思路和契機。在公募REITs市場建設(shè)啟動一年多之際，總結(jié)各方探索的經(jīng)驗和思考，恰逢其時，意義重大。

基于此，清華大學五道口金融學院不動產(chǎn)金融研究中心與招商局集團旗下招商蛇口聯(lián)合策劃，邀請中國證監(jiān)會原主席肖鋼、原副主席高西慶、中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長張其光、招商局集團總會計師周松擔任主編，匯集來自政策部門、金融機構(gòu)、投資機構(gòu)、中介機構(gòu)、行業(yè)研究等十余家頭部機構(gòu)的超過30名資深專家，歷時一年，多方研討，數(shù)易其稿，形成了30余萬字的著作成果。

清華大學五道口金融學院不動產(chǎn)金融研究中心，依托清華五道口在政策、學術(shù)與行業(yè)領(lǐng)域的研究優(yōu)勢與廣泛資源，聚焦行業(yè)重大政策與實踐課題，立足于嚴謹?shù)睦碚撆c實證研究，通過與政策部門、學術(shù)及市場機構(gòu)的溝通，推動政策改革完善、探索行業(yè)最佳實踐、促進國際交流合作。中心自成立之初，始終關(guān)注中國REITs市場的創(chuàng)新探索，通過課題研究、研討會、調(diào)研等形式，探討公募REITs的發(fā)展和痛點、長租房REITs的設(shè)計以及如何盤活如水利基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)不動產(chǎn)等大規(guī)模存量資產(chǎn)問題。招商局是中國民族工商業(yè)的先驅(qū)，具有銀行、證券、基金、保險、資管、租賃等全價值鏈金融體系。招商蛇口是改革開放初期，我國第一個外向型經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，也是真正意義上的第一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是最具基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs基因的資產(chǎn)品類之一，具備資產(chǎn)范圍廣、戰(zhàn)略定位高、經(jīng)濟貢獻大、收益水平好等特點。不動產(chǎn)金融研究中心與招商蛇口攜手策劃，邀請行業(yè)專家聯(lián)合編著本書，具有重要的實踐意義。

在中國REITs市場起步之際，本書力求高質(zhì)量完成三方面的工作：一是結(jié)合國際經(jīng)驗和典型案例，對REITs市場發(fā)展的有關(guān)理論、機制設(shè)計和政策演變背后的核心邏輯，做全面梳理，為行業(yè)提供宏觀視角的參考；二是結(jié)合現(xiàn)階段從一級市場到二級市場的全流程，復盤實操中的核心觀察與典型案例，以便讀者對當前實踐的各關(guān)鍵環(huán)節(jié)，有全面的了解；三是兼顧動態(tài)的視角，對REITs市場未來發(fā)展的法律、政策和市場機制等頂層設(shè)計，做前瞻性的探討和審慎建議。籍此，我們希望為中國不動產(chǎn)金融的這項重大創(chuàng)新，在當前實踐方面提供全面的參考，在長期政策與機制設(shè)計方面提供思考的素材與借鑒。

全書從策劃到編寫，歷時一年，令人難忘。聯(lián)合策劃于2021年底啟動，2022年1月課題組正式開題。開題研討會上，肖鋼主席聽取專家分析、對本書撰寫的目的意義、邏輯框架和研究重點給予指導，并提出希望本書結(jié)合理論與實踐、中國與國際、當前與未來、戰(zhàn)略與策略、藝術(shù)與技術(shù)，向行業(yè)普及知識，成為權(quán)威性輔導類資料，教育、培訓和服務(wù)市場主體，成為我國公募REITs實踐的必讀書。隨后，在肖鋼主席、高西慶副主席、張其光副會長、周松總會計師及相關(guān)政策部門多位領(lǐng)導的指導下，課題組專家積極克服疫情、遠距離溝通等不利因素，夜以繼日，通力合作；在多次線上會議、線下研討中，書稿幾經(jīng)修改，于2022年10月完稿并舉辦成果研討會。

本書共十五章，從百年變局和世紀疫情下中國宏觀經(jīng)濟運行的大背景出發(fā)，探討發(fā)展中國公募REITs的緊迫性和必要性，剖析政策演進要點，全面復盤我國公募REITs落地一年多的實際表現(xiàn)，結(jié)合案例，分析亮點與痛點。書中著眼于公募REITs項目上市全流程，詳細介紹實操環(huán)節(jié)經(jīng)驗，包括底層資產(chǎn)合規(guī)要求、可轉(zhuǎn)讓性、資產(chǎn)重組方式、注冊審核要求等多方面內(nèi)容。同時，本書也涉及公募REITs產(chǎn)品生命周期中的多方面知識，如會計處理、資產(chǎn)估值、交易制度、投資者結(jié)構(gòu)以及投資風險等。為進一步完善中國公募REITs體系，促進其健康發(fā)展，本書還重點針對REITs發(fā)展的關(guān)鍵性問題，提出優(yōu)化建議：譬如法律結(jié)構(gòu)、治理模式、稅收政策、資本結(jié)構(gòu)，以及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)移問題等，希望能為政策部門與行業(yè)提供更多參考。我們希望通過這本專著，系統(tǒng)回答三個關(guān)鍵性問題：其一，公募REITs的誕生對中國經(jīng)濟發(fā)展有什么意義？第二，在不動產(chǎn)行業(yè)調(diào)整、轉(zhuǎn)型過程中，公募REITs扮演了什么樣的角色？最后，公募REITs對于完善我國資本市場，構(gòu)建全新金融體系的意義，應(yīng)該如何理解？這些問題我們將在書中一一做出解答。需要說明的是，成書過程也是市場不斷動態(tài)演進的過程，因定稿和出版時限，本書對于上市REITs案例的援引、針對制度設(shè)計等討論的背景時間截至2022年9月底，共涉及17只上市REITs，包括三單保租房，并將擴容擴募的討論納入其中。對政策和市場發(fā)展的持續(xù)更新，期待在未來再版中呈現(xiàn)。本書篇幅較長、圖表眾多，內(nèi)容難免疏漏，望廣大讀者諒解，歡迎及時聯(lián)系課題組指正。

各界專家應(yīng)邀指導并共同編寫此書，貢獻了大量寶貴時間，給予深入細致的專業(yè)指點。感謝本書主編、課題指導專家肖鋼主席、高西慶副主席、張其光副會長、周松總會計師，就本書的立意、框架與重點，為課題組提供了高屋建瓴的指導和見解，以及具體詳實的編寫建議。證監(jiān)會的閆云松博士為本書核心思路和方向提供了重要參考。相關(guān)政策部門領(lǐng)導也對本書內(nèi)容，尤其是政策建議觀點的形成給予了重點指導。鄧永恒教授憑借深厚的研究背景和豐富的國際經(jīng)驗，為國際章節(jié)的撰寫提供了重要思路。另外，本書也得到招商局集團繆建民董事長的高度重視和大力支持，在此深表感謝！

感謝所有執(zhí)筆專家，各機構(gòu)資深專家通力合作，貢獻了高質(zhì)量的內(nèi)容和審慎的洞見。按章節(jié)順序（重要性不分先后），他們是：中國社會科學院的蔡真，中信證券的劉煒敏、張文博，中倫律師事務(wù)所的魏軼東，招商證券的蔣明華、胡海若、趙慶、王素芬、馬佳、謝黎曄，博時基金的吳云、胡海濱，中金公司的張永誠、潘偉、夏露蟾、李映雪，畢馬威中國的馮治國、趙彧瑞、肖莨月，德勤中國的吳汪斌、劉亞華、王利星，戴德梁行的胡峰、楊枝、張愷玲，不動產(chǎn)金融研究中心的郭翔宇、魏晨陽，高和資本的周以升、湯益軒，招商蛇口的余志良、熊靜、劉莉。此外，也要感謝證監(jiān)會的閆云松以及招商證券的左飛、趙可、招商基金的徐勇、王戎的參與，為課題組提供了大量有益的觀點和材料。

感謝招商蛇口的領(lǐng)導和團隊——許永軍、蔣鐵峰、黃均隆、余志良、熊靜、劉莉，以及不動產(chǎn)金融研究中心副主任周以升和郭翔宇、曲悅、余健三位老師。雙方團隊精心策劃、共同努力，招商蛇口團隊對于本書統(tǒng)籌及協(xié)調(diào)，特別是實操章節(jié)框架設(shè)計、編撰思路、案例素材等均給予了巨大的支持和幫助，提出了很多中肯的意見，推動了本書很多觀點的形成。周以升、熊靜對課題合作和政策建議展望內(nèi)容做出積極貢獻，郭翔宇在撰稿、統(tǒng)稿、審稿方面貢獻良多，曲悅、劉莉在雙方合作、課題組工作協(xié)調(diào)、會議和調(diào)研組織以及出版工作統(tǒng)籌方面做了大量工作。

在此，還要感謝中國出版集團中譯出版社給予我們專業(yè)而精準的支持建議。

向史而新，循脈而行，本書以針對我國公募REITs的全面復盤、客觀對照與審慎建議展望為起點，集理論性、專業(yè)性、實操性、前瞻性、權(quán)威性于一體，為中國公募REITs市場的發(fā)展與金融新格局的構(gòu)建提供解讀和借鑒，為中國不動產(chǎn)金融大循環(huán)的建設(shè)，盡研究者、實踐者和探索者的綿薄之力。籍此，期待我國不動產(chǎn)金融的良性大循環(huán)、我國金融的新藍海和新生態(tài)早日實現(xiàn)，期待我們在更加富強、平等、幸福的社會機制中與時俱進！

本文系未央網(wǎng)專欄作者:清華大學金融科技研究院 發(fā)表，內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表網(wǎng)站觀點，未經(jīng)許可嚴禁轉(zhuǎn)載，違者必究！

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