（原標(biāo)題：上海中考改革撼動學(xué)區(qū)房炒作，30平老破小還能賣到700萬嗎？）

當(dāng)學(xué)區(qū)房炒作的潮水退去，才能看到誰在裸泳。

3月16日下午，上海市教委正式公布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實施辦法》(以下簡稱《實施辦法》)。《實施辦法》規(guī)定，從2022年起，本市高中階段學(xué)校招生錄取工作分為自主招生錄取、名額分配綜合評價錄取和統(tǒng)一招生錄取三種類型。

其中，名額分配綜合評價錄取是上海《中考改革方案》確定的招生錄取新辦法。具體包括名額分配到區(qū)招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類，合計占市實驗性示范性高中招生總計劃的50%-65%。與改革前相比，名額分配比例進(jìn)一步擴大。

按不少家長的理解，不少過去被他們“嫌棄”的公辦“菜中”，將得到比過去更多的把孩子送入名校的機會。相應(yīng)的，一些被熱捧的民辦初中，例如華育、蘭生復(fù)旦等，過往八成左右的學(xué)生都能進(jìn)入“四校”(上海中學(xué)、復(fù)旦附中、華師大二附中、交大附中)的現(xiàn)象，今后卻不大可能出現(xiàn)了。

雖然被稱作“新政”，但其實早在2018年3月，上海市教委便已發(fā)布了《上海市進(jìn)一步推進(jìn)高中階段學(xué)?？荚囌猩贫雀母飳嵤┮庖姟?。今日網(wǎng)上熱傳的諸多“重磅”內(nèi)容，在3月22日“上海教育”公眾號的推文中都可以找到。

三年過去，早就傳出風(fēng)聲的上海中考改革宛如一枚深水炸彈，緩緩沉入了水底，直到昨日被正式引爆。

在新政發(fā)布的24小時內(nèi)，“上海學(xué)區(qū)房”快速登上微博熱搜，多個地產(chǎn)主題的微信群中流傳著一張“梅園房子估價一夜之間從430萬跌到370萬”的論壇截圖，一位梅園區(qū)域的二手房中介緊急給多位售房客戶去電……

真假信息漫天飛舞，不禁讓人發(fā)問，上海學(xué)區(qū)房要變天了？

“雙學(xué)區(qū)房”一年漲價70%

2020年，上海的學(xué)區(qū)房剛剛經(jīng)歷了一波“魔幻上漲”。

其中頗具代表性的梅園二街坊，對口浦東福山外國語小學(xué)和建平西校，由于小學(xué)和初中均為“牛校”，被稱為“雙學(xué)區(qū)”房。2020年3月，“公民同招”“民辦搖號”政策公布后，梅園二街坊的小區(qū)均價一路上揚。據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，房價從每平方米10.64萬漲到了如今的18.14萬。

據(jù)了解，該小區(qū)建于1986年，房齡超過20年，大多戶型面積在30-55平方米之間，正是俗稱的“老破小”。但掛牌房源中，任意一套30多平的一居室，都在700萬以上，最便宜的一套掛牌718萬。

除了部分“明星學(xué)區(qū)房”外，“學(xué)區(qū)房”整體近年來漲價趨勢也很顯著。

易居研究院報告顯示，以浦東大三林板塊(包含前灘)、張江板塊和黃浦區(qū)三個學(xué)區(qū)相對熱的區(qū)域為例，2019年這三個區(qū)域的價格比較穩(wěn)定，到了2020年，尤其是第二季度開始，這三個區(qū)域的房價均出現(xiàn)了明顯上漲。

2020年全年上海新建商品住宅成交均價為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%。去年學(xué)區(qū)房炒作較多的大三林板塊2020年全年新建商品住宅成交均價為99359元/平方米，同比漲幅為17.7%。而黃浦區(qū)的二手學(xué)區(qū)房，2020年4月的均價為81602元/平方米，到了2020年12月，則上漲至88902元/平方米，漲幅亦高達(dá)9%。易居研究院認(rèn)為，上述學(xué)區(qū)房漲幅明顯偏大，說明價格虛高。

業(yè)主松口稱“價格可以談”

田先生(化名)是梅園五街坊的一位業(yè)主，據(jù)他介紹，自己的房子面積也是三十多平方米，而且是“三學(xué)區(qū)”，除了對口優(yōu)質(zhì)小學(xué)和初中以外，還對口上海市示范園冰廠田幼兒園。

然而如今，他感到有些焦慮，“完了，看來我梅園房子要歇菜了”。

田先生告訴《國際金融報》記者，由于想讓孩子上國際學(xué)校，他并不準(zhǔn)備使用這套房學(xué)區(qū)名額，也沒有居住打算，而是作為投資，因此對房子的價值變動非常敏感。

除了田先生這樣的業(yè)主，不少中介也為此忙碌了起來。中考改革發(fā)布后，梅園的一位鏈家二手房中介小鄭(化名)忙著給自己手上的多位客戶打電話，協(xié)調(diào)房屋出售的問題。

“很多業(yè)主并不急，還是持觀望態(tài)度。有一位比較急著賣房的業(yè)主，我問他能不能稍微降價，他說如果有意向買家，可以先看房然后談價格。”小鄭透露。

而另一位中介小陳則表示，新政出來后，業(yè)主會需要一段時間消化。“一下子讓他降價賣房，他很難接受，只能靠自己反應(yīng)過來。”

據(jù)小陳介紹，3月17日晚上，鏈家內(nèi)部會召開與新政解讀相關(guān)的內(nèi)部培訓(xùn)直播，重點培訓(xùn)中介人員如何與業(yè)主、買家進(jìn)行中考改革相關(guān)內(nèi)容的溝通。

相比一手房受到成本、限價限制，二手房市場的價格則更多與市場情緒相關(guān)。

中考改革發(fā)布后，唱衰學(xué)區(qū)房的聲音，分貝逐漸增大。一位網(wǎng)友在上海本地生活類平臺“籬笆網(wǎng)”上發(fā)帖，將在去年學(xué)區(qū)房上漲瘋狂的背景下買房的人稱作“韭菜”，“中考新政兩年前就發(fā)了啊現(xiàn)在才醒，20萬一平的學(xué)區(qū)房砸誰手里”。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認(rèn)為，中考改革就是叫大家多做雞頭，別做鳳尾，弱化大家對所謂優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的需求度。接下來，所謂的“中學(xué)學(xué)區(qū)房”會先降溫，尤其是最近一段時間亂炒的一些高價學(xué)區(qū)房，價格會慢慢下調(diào)。

東原證券零售與教育首席研究員吳勁草則持不同觀點，他表示，現(xiàn)在的學(xué)區(qū)房格局，是通過氛圍，人口聚集等因素，選擇的其實本質(zhì)上不是學(xué)校，而是“人口聚集片區(qū)”。“初中學(xué)區(qū)房”本質(zhì)上也不是“看初中”，而是“看人口聚集，從小學(xué)到初中就近上的片區(qū)”。加之現(xiàn)在的政策是2018年就已經(jīng)發(fā)布的，2022年政策實施對于目前的學(xué)區(qū)房格局，不會有特別的影響。

不過，吳勁草也認(rèn)可，二手房市場是由大家的共同預(yù)期組成的，具體后續(xù)情況如何，要看市場情緒的變化。

“利好”實為偽命題？

在上海本地論壇“寬帶山”中，除了唱衰高價學(xué)區(qū)房的帖子，也出現(xiàn)了“利好”學(xué)區(qū)房的討論。

其中一則《炒房中介速度真快，新云臺學(xué)區(qū)房暴漲了》的帖子，貼出了數(shù)套“海上國際花園”的房源截圖，聲稱中考改革后，多套房源掛牌價從6萬跳漲到了10萬。記者致電中介求證，發(fā)現(xiàn)這是不實信息，掛牌五萬左右的房源均為商住房，今天并未有房東漲價。

不過中介稱，新政對于海上國際花園所在的學(xué)區(qū)確實是個“利好”。中考改革公布后，網(wǎng)上流傳了四種不同的學(xué)區(qū)組合，有人制作了表格，分別分析新政對該類型學(xué)區(qū)房價預(yù)期影響的判斷。

分析中，海上國際花園小區(qū)對口的學(xué)校是北蔡鎮(zhèn)中心小學(xué)和新云臺中學(xué)，被認(rèn)為是“牛小+菜中”的組合，預(yù)測稱房價將會“大漲”。

據(jù)新民晚報報道，2019年，除去回原籍考試以及參加隨遷子女升學(xué)考，新云臺中學(xué)僅有9人參加中考。也就是說，即使按照個位數(shù)的分配名額計算，仍有相當(dāng)比例畢業(yè)生都能升入較為優(yōu)質(zhì)的高中。

吳勁草指出，新云臺中學(xué)這類是極端情況，比如因為名額分配，前2名的人得以通過名額分配以較低分?jǐn)?shù)上了建平高中。這兩年也許會有人因為這個原因買對應(yīng)的學(xué)區(qū)房，但這并不是可持續(xù)路徑。未來如果真的人員流入，達(dá)到了100人一個年級，分配到的名額卻很可能沒有太大的變化。

而對于大部分的非一流中學(xué)，中考改革會使得生源流失減少。但由于“四校”基本上沒有名額分配，略遜一級的“八大金剛”類高中如建平給一個初中分配的名額也在2個以下。所以名額只是1到2的變化，不足以構(gòu)成人口流入的傾向。

“基本上很少有人，會因為多了一個建平高中的名額，去買六團中學(xué)的學(xué)區(qū)房。”吳勁草表示。

正如上海市教委基教處處長楊振鋒在接受訪問時所言，今天上海的初中、小學(xué)的教育資源并不是不夠，而是出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的不均衡問題。所以我們辦好每所學(xué)校，用政策引導(dǎo)每個家長理性選擇家門口的學(xué)校，是我們本次政策的核心導(dǎo)向。

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