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上海中考改革撼動學區(qū)房炒作,30平老破小還能賣到700萬嗎?

網(wǎng)絡整理 2024-04-04

(原標題:上海中考改革撼動學區(qū)房炒作,30平老破小還能賣到700萬嗎?)

當學區(qū)房炒作的潮水退去,才能看到誰在裸泳。

3月16日下午,上海市教委正式公布《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》(以下簡稱《實施辦法》)?!秾嵤┺k法》規(guī)定,從2022年起,本市高中階段學校招生錄取工作分為自主招生錄取、名額分配綜合評價錄取和統(tǒng)一招生錄取三種類型。

其中,名額分配綜合評價錄取是上?!吨锌几母锓桨浮反_定的招生錄取新辦法。具體包括名額分配到區(qū)招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類,合計占市實驗性示范性高中招生總計劃的50%-65%。與改革前相比,名額分配比例進一步擴大。

按不少家長的理解,不少過去被他們“嫌棄”的公辦“菜中”,將得到比過去更多的把孩子送入名校的機會。相應的,一些被熱捧的民辦初中,例如華育、蘭生復旦等,過往八成左右的學生都能進入“四校”(上海中學、復旦附中、華師大二附中、交大附中)的現(xiàn)象,今后卻不大可能出現(xiàn)了。

雖然被稱作“新政”,但其實早在2018年3月,上海市教委便已發(fā)布了《上海市進一步推進高中階段學??荚囌猩贫雀母飳嵤┮庖姟?。今日網(wǎng)上熱傳的諸多“重磅”內(nèi)容,在3月22日“上海教育”公眾號的推文中都可以找到。

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三年過去,早就傳出風聲的上海中考改革宛如一枚深水炸彈,緩緩沉入了水底,直到昨日被正式引爆。

在新政發(fā)布的24小時內(nèi),“上海學區(qū)房”快速登上微博熱搜,多個地產(chǎn)主題的微信群中流傳著一張“梅園房子估價一夜之間從430萬跌到370萬”的論壇截圖,一位梅園區(qū)域的二手房中介緊急給多位售房客戶去電……

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真假信息漫天飛舞,不禁讓人發(fā)問,上海學區(qū)房要變天了?

“雙學區(qū)房”一年漲價70%

2020年,上海的學區(qū)房剛剛經(jīng)歷了一波“魔幻上漲”。

其中頗具代表性的梅園二街坊,對口浦東福山外國語小學和建平西校,由于小學和初中均為“牛校”,被稱為“雙學區(qū)”房。2020年3月,“公民同招”“民辦搖號”政策公布后,梅園二街坊的小區(qū)均價一路上揚。據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù),房價從每平方米10.64萬漲到了如今的18.14萬。

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據(jù)了解,該小區(qū)建于1986年,房齡超過20年,大多戶型面積在30-55平方米之間,正是俗稱的“老破小”。但掛牌房源中,任意一套30多平的一居室,都在700萬以上,最便宜的一套掛牌718萬。

除了部分“明星學區(qū)房”外,“學區(qū)房”整體近年來漲價趨勢也很顯著。

易居研究院報告顯示,以浦東大三林板塊(包含前灘)、張江板塊和黃浦區(qū)三個學區(qū)相對熱的區(qū)域為例,2019年這三個區(qū)域的價格比較穩(wěn)定,到了2020年,尤其是第二季度開始,這三個區(qū)域的房價均出現(xiàn)了明顯上漲。

2020年全年上海新建商品住宅成交均價為55994元/平方米,同比漲幅為2.5%。去年學區(qū)房炒作較多的大三林板塊2020年全年新建商品住宅成交均價為99359元/平方米,同比漲幅為17.7%。而黃浦區(qū)的二手學區(qū)房,2020年4月的均價為81602元/平方米,到了2020年12月,則上漲至88902元/平方米,漲幅亦高達9%。易居研究院認為,上述學區(qū)房漲幅明顯偏大,說明價格虛高。

業(yè)主松口稱“價格可以談”

田先生(化名)是梅園五街坊的一位業(yè)主,據(jù)他介紹,自己的房子面積也是三十多平方米,而且是“三學區(qū)”,除了對口優(yōu)質(zhì)小學和初中以外,還對口上海市示范園冰廠田幼兒園。

然而如今,他感到有些焦慮,“完了,看來我梅園房子要歇菜了”。

田先生告訴《國際金融報》記者,由于想讓孩子上國際學校,他并不準備使用這套房學區(qū)名額,也沒有居住打算,而是作為投資,因此對房子的價值變動非常敏感。

除了田先生這樣的業(yè)主,不少中介也為此忙碌了起來。中考改革發(fā)布后,梅園的一位鏈家二手房中介小鄭(化名)忙著給自己手上的多位客戶打電話,協(xié)調(diào)房屋出售的問題。

“很多業(yè)主并不急,還是持觀望態(tài)度。有一位比較急著賣房的業(yè)主,我問他能不能稍微降價,他說如果有意向買家,可以先看房然后談價格。”小鄭透露。

而另一位中介小陳則表示,新政出來后,業(yè)主會需要一段時間消化。“一下子讓他降價賣房,他很難接受,只能靠自己反應過來。”

據(jù)小陳介紹,3月17日晚上,鏈家內(nèi)部會召開與新政解讀相關的內(nèi)部培訓直播,重點培訓中介人員如何與業(yè)主、買家進行中考改革相關內(nèi)容的溝通。

相比一手房受到成本、限價限制,二手房市場的價格則更多與市場情緒相關。

中考改革發(fā)布后,唱衰學區(qū)房的聲音,分貝逐漸增大。一位網(wǎng)友在上海本地生活類平臺“籬笆網(wǎng)”上發(fā)帖,將在去年學區(qū)房上漲瘋狂的背景下買房的人稱作“韭菜”,“中考新政兩年前就發(fā)了啊現(xiàn)在才醒,20萬一平的學區(qū)房砸誰手里”。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認為,中考改革就是叫大家多做雞頭,別做鳳尾,弱化大家對所謂優(yōu)質(zhì)學區(qū)的需求度。接下來,所謂的“中學學區(qū)房”會先降溫,尤其是最近一段時間亂炒的一些高價學區(qū)房,價格會慢慢下調(diào)。

東原證券零售與教育首席研究員吳勁草則持不同觀點,他表示,現(xiàn)在的學區(qū)房格局,是通過氛圍,人口聚集等因素,選擇的其實本質(zhì)上不是學校,而是“人口聚集片區(qū)”。“初中學區(qū)房”本質(zhì)上也不是“看初中”,而是“看人口聚集,從小學到初中就近上的片區(qū)”。加之現(xiàn)在的政策是2018年就已經(jīng)發(fā)布的,2022年政策實施對于目前的學區(qū)房格局,不會有特別的影響。

不過,吳勁草也認可,二手房市場是由大家的共同預期組成的,具體后續(xù)情況如何,要看市場情緒的變化。

“利好”實為偽命題?

在上海本地論壇“寬帶山”中,除了唱衰高價學區(qū)房的帖子,也出現(xiàn)了“利好”學區(qū)房的討論。

其中一則《炒房中介速度真快,新云臺學區(qū)房暴漲了》的帖子,貼出了數(shù)套“海上國際花園”的房源截圖,聲稱中考改革后,多套房源掛牌價從6萬跳漲到了10萬。記者致電中介求證,發(fā)現(xiàn)這是不實信息,掛牌五萬左右的房源均為商住房,今天并未有房東漲價。

不過中介稱,新政對于海上國際花園所在的學區(qū)確實是個“利好”。中考改革公布后,網(wǎng)上流傳了四種不同的學區(qū)組合,有人制作了表格,分別分析新政對該類型學區(qū)房價預期影響的判斷。

分析中,海上國際花園小區(qū)對口的學校是北蔡鎮(zhèn)中心小學和新云臺中學,被認為是“牛小+菜中”的組合,預測稱房價將會“大漲”。

據(jù)新民晚報報道,2019年,除去回原籍考試以及參加隨遷子女升學考,新云臺中學僅有9人參加中考。也就是說,即使按照個位數(shù)的分配名額計算,仍有相當比例畢業(yè)生都能升入較為優(yōu)質(zhì)的高中。

吳勁草指出,新云臺中學這類是極端情況,比如因為名額分配,前2名的人得以通過名額分配以較低分數(shù)上了建平高中。這兩年也許會有人因為這個原因買對應的學區(qū)房,但這并不是可持續(xù)路徑。未來如果真的人員流入,達到了100人一個年級,分配到的名額卻很可能沒有太大的變化。

而對于大部分的非一流中學,中考改革會使得生源流失減少。但由于“四校”基本上沒有名額分配,略遜一級的“八大金剛”類高中如建平給一個初中分配的名額也在2個以下。所以名額只是1到2的變化,不足以構(gòu)成人口流入的傾向。

“基本上很少有人,會因為多了一個建平高中的名額,去買六團中學的學區(qū)房。”吳勁草表示。

正如上海市教委基教處處長楊振鋒在接受訪問時所言,今天上海的初中、小學的教育資源并不是不夠,而是出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的不均衡問題。所以我們辦好每所學校,用政策引導每個家長理性選擇家門口的學校,是我們本次政策的核心導向。

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