7月4日晚間，萬(wàn)科A(000002)、碧桂園(02007.HK)同日披露6月經(jīng)營(yíng)銷售情況。這兩家都曾經(jīng)名列房企銷售榜首的地產(chǎn)公司，在6月的銷售情況均較3月樓市小陽(yáng)春時(shí)有所回落。

這一特點(diǎn)與市場(chǎng)大勢(shì)一致，進(jìn)入二季度以來(lái)，房企銷售表現(xiàn)持續(xù)回落，6月單月TOP100房企單月銷售額已轉(zhuǎn)為同比下降29.4%，環(huán)比下降19.0%。業(yè)內(nèi)預(yù)期，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍有波折，不過(guò)房企對(duì)此普遍已有理性認(rèn)知，并通過(guò)提升運(yùn)營(yíng)效率加以應(yīng)對(duì)。

保利、萬(wàn)科上半年領(lǐng)跑

萬(wàn)科7月4日晚間公告顯示，今年6月，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積 252.0 萬(wàn)平方米，合同銷售金額 361.4 億元。這一銷售表現(xiàn)雖為年內(nèi)次高，不過(guò)較3月樓市小陽(yáng)春時(shí)的426.3 億元有所明顯。整個(gè)上半年，萬(wàn)科累計(jì)合同銷售面積1297.0萬(wàn)平方米，合同銷售金額 2039.4 億元。作為對(duì)比，2022年上半年，萬(wàn)科合同銷售金額為2152.9億元，表現(xiàn)較今年略優(yōu)。

另一家房企碧桂園同日披露，公司6月單月共實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約160.0億元，權(quán)益合同銷售建筑面積約203萬(wàn)平方米。這一銷售表現(xiàn)不僅低于3月單月的250.1億元，也較4月、5月的226.9億元、182.0億元更低。估算碧桂園上半年實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額1287.6億元，同比減少約30.4%。

其余主要房企的6月銷售表現(xiàn)尚未官宣，不過(guò)根據(jù)第三方中指研究院統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科、碧桂園的在上半年的銷售表現(xiàn)，分別位居房企銷售榜的第二、第五位。

其中，位居銷售榜榜首的保利發(fā)展(600048)銷售金額為2366億元，與萬(wàn)科一起成為唯二銷售額超2000億元的房地產(chǎn)企業(yè)。估算保利發(fā)展6月單月銷售金額約為400億元，同樣較3月份的503.01 億元下滑明顯。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，從大盤表現(xiàn)來(lái)看，6月房企銷售出現(xiàn)二次探底的情況，上半年總量復(fù)蘇不及預(yù)期。上半年，TOP100房企銷售額同比微增0.1%，較1-4月同比12.8%的增速回落明顯。其中，TOP100房企6月單月銷售額同比下降29.4%，環(huán)比下降19.0%。

從結(jié)構(gòu)上來(lái)看，上半年銷售額超千億房企僅有7家，較去年同期減少2家，百億房企78家，較去年同期減少7家。不過(guò)，房企間銷售表現(xiàn)分化明顯，“體現(xiàn)在央國(guó)企銷售增長(zhǎng)強(qiáng)勁，部分民企仍在大幅下降過(guò)程中”。劉水指出，在TOP50房企中，央國(guó)企平均同比增長(zhǎng)45.8%，而穩(wěn)健民企、出險(xiǎn)民企分別同比增長(zhǎng)14.2%、下降36.6%。

企業(yè)存在理性預(yù)期

雖然樓市銷售在二季度持續(xù)降溫，但是據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，典型房企上半年銷售目標(biāo)完成率超50%，較去年同期的32.6%，目標(biāo)完成率提升超20個(gè)百分點(diǎn)。體現(xiàn)了多數(shù)房企對(duì)今年樓市表現(xiàn)的理性預(yù)期。

劉水解讀稱，房企目標(biāo)完成率較好有兩方面原因。一是2023年一季度在積壓需求集中釋放以及前期政策效果顯現(xiàn)等因素帶動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度提升，帶動(dòng)銷售有一定增長(zhǎng)；二是與企業(yè)下調(diào)目標(biāo)也有一點(diǎn)關(guān)系，低目標(biāo)下更易完成半年度任務(wù)。

正如前述銷售表現(xiàn)所梳理的，國(guó)內(nèi)樓市在3月曾因政策松動(dòng)以及積壓需求釋放出現(xiàn)短期“小陽(yáng)春”，當(dāng)月TOP100房單月銷售額環(huán)比上升36.7%，同比上升24.6%，保持雙增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。當(dāng)時(shí)有樂觀輿論判斷，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入“狂飆”，彼時(shí)正值房企業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)密集召開時(shí)期，多家房企及時(shí)發(fā)聲呼吁市場(chǎng)冷靜。

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮當(dāng)時(shí)即表示，市場(chǎng)既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”，他仍然維持市場(chǎng)處于溫和恢復(fù)階段。保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平也強(qiáng)調(diào)，雖然銷售市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，但市場(chǎng)復(fù)蘇情況仍需進(jìn)一步觀察，行業(yè)正處在由“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的關(guān)鍵時(shí)期。碧桂園內(nèi)部管理層會(huì)議上也強(qiáng)調(diào)，“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒回來(lái)，總體形勢(shì)依然嚴(yán)峻”。

在對(duì)市場(chǎng)短期形式的冷靜判斷下，房企一方面堅(jiān)定對(duì)行業(yè)長(zhǎng)期樂觀的態(tài)度，一方面強(qiáng)調(diào)了對(duì)經(jīng)營(yíng)效率的重視。萬(wàn)科即在公開場(chǎng)合反復(fù)分享對(duì)“特別好的項(xiàng)目”和“精準(zhǔn)投資”的理解，首席運(yùn)營(yíng)官劉肖透露公司前5個(gè)月新增項(xiàng)目預(yù)計(jì)普遍能達(dá)到20%以上的股東自有現(xiàn)金回報(bào)水平。保利發(fā)展也呼吁，房企要從規(guī)模高速增長(zhǎng)，向經(jīng)營(yíng)規(guī)模合理增長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)質(zhì)量有效提升轉(zhuǎn)變。

展望下半年樓市，業(yè)內(nèi)普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，中性預(yù)期下，全年宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)，下半年房地產(chǎn)政策維持當(dāng)前節(jié)奏，購(gòu)房者置業(yè)情緒緩慢修復(fù)，在此情況下，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍有波折，銷售面積在低基數(shù)下或?qū)崿F(xiàn)小幅增長(zhǎng)，全年銷售面積與2022年基本持平。

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