7月4日晚間，萬科A(000002)、碧桂園(02007.HK)同日披露6月經(jīng)營銷售情況。這兩家都曾經(jīng)名列房企銷售榜首的地產公司，在6月的銷售情況均較3月樓市小陽春時有所回落。

這一特點與市場大勢一致，進入二季度以來，房企銷售表現(xiàn)持續(xù)回落，6月單月TOP100房企單月銷售額已轉為同比下降29.4%，環(huán)比下降19.0%。業(yè)內預期，下半年房地產市場恢復仍有波折，不過房企對此普遍已有理性認知，并通過提升運營效率加以應對。

保利、萬科上半年領跑

萬科7月4日晚間公告顯示，今年6月，公司實現(xiàn)合同銷售面積 252.0 萬平方米，合同銷售金額 361.4 億元。這一銷售表現(xiàn)雖為年內次高，不過較3月樓市小陽春時的426.3 億元有所明顯。整個上半年，萬科累計合同銷售面積1297.0萬平方米，合同銷售金額 2039.4 億元。作為對比，2022年上半年，萬科合同銷售金額為2152.9億元，表現(xiàn)較今年略優(yōu)。

另一家房企碧桂園同日披露，公司6月單月共實現(xiàn)權益合同銷售金額約160.0億元，權益合同銷售建筑面積約203萬平方米。這一銷售表現(xiàn)不僅低于3月單月的250.1億元，也較4月、5月的226.9億元、182.0億元更低。估算碧桂園上半年實現(xiàn)權益合同銷售金額1287.6億元，同比減少約30.4%。

其余主要房企的6月銷售表現(xiàn)尚未官宣，不過根據(jù)第三方中指研究院統(tǒng)計，萬科、碧桂園的在上半年的銷售表現(xiàn)，分別位居房企銷售榜的第二、第五位。

其中，位居銷售榜榜首的保利發(fā)展(600048)銷售金額為2366億元，與萬科一起成為唯二銷售額超2000億元的房地產企業(yè)。估算保利發(fā)展6月單月銷售金額約為400億元，同樣較3月份的503.01 億元下滑明顯。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，從大盤表現(xiàn)來看，6月房企銷售出現(xiàn)二次探底的情況，上半年總量復蘇不及預期。上半年，TOP100房企銷售額同比微增0.1%，較1-4月同比12.8%的增速回落明顯。其中，TOP100房企6月單月銷售額同比下降29.4%，環(huán)比下降19.0%。

從結構上來看，上半年銷售額超千億房企僅有7家，較去年同期減少2家，百億房企78家，較去年同期減少7家。不過，房企間銷售表現(xiàn)分化明顯，“體現(xiàn)在央國企銷售增長強勁，部分民企仍在大幅下降過程中”。劉水指出，在TOP50房企中，央國企平均同比增長45.8%，而穩(wěn)健民企、出險民企分別同比增長14.2%、下降36.6%。

企業(yè)存在理性預期

雖然樓市銷售在二季度持續(xù)降溫，但是據(jù)中指研究院統(tǒng)計，典型房企上半年銷售目標完成率超50%，較去年同期的32.6%，目標完成率提升超20個百分點。體現(xiàn)了多數(shù)房企對今年樓市表現(xiàn)的理性預期。

劉水解讀稱，房企目標完成率較好有兩方面原因。一是2023年一季度在積壓需求集中釋放以及前期政策效果顯現(xiàn)等因素帶動下，市場活躍度提升，帶動銷售有一定增長；二是與企業(yè)下調目標也有一點關系，低目標下更易完成半年度任務。

正如前述銷售表現(xiàn)所梳理的，國內樓市在3月曾因政策松動以及積壓需求釋放出現(xiàn)短期“小陽春”，當月TOP100房單月銷售額環(huán)比上升36.7%，同比上升24.6%，保持雙增長態(tài)勢。當時有樂觀輿論判斷，我國房地產市場即將進入“狂飆”，彼時正值房企業(yè)績說明會密集召開時期，多家房企及時發(fā)聲呼吁市場冷靜。

萬科董事會主席郁亮當時即表示，市場既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”，他仍然維持市場處于溫和恢復階段。保利發(fā)展董事長劉平也強調，雖然銷售市場出現(xiàn)回暖，但市場復蘇情況仍需進一步觀察，行業(yè)正處在由“規(guī)模擴張”轉向“高質量發(fā)展”的關鍵時期。碧桂園內部管理層會議上也強調，“當前房地產市場還沒回來，總體形勢依然嚴峻”。

在對市場短期形式的冷靜判斷下，房企一方面堅定對行業(yè)長期樂觀的態(tài)度，一方面強調了對經(jīng)營效率的重視。萬科即在公開場合反復分享對“特別好的項目”和“精準投資”的理解，首席運營官劉肖透露公司前5個月新增項目預計普遍能達到20%以上的股東自有現(xiàn)金回報水平。保利發(fā)展也呼吁，房企要從規(guī)模高速增長，向經(jīng)營規(guī)模合理增長、經(jīng)營質量有效提升轉變。

展望下半年樓市，業(yè)內普遍持謹慎態(tài)度。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，中性預期下，全年宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步恢復，下半年房地產政策維持當前節(jié)奏，購房者置業(yè)情緒緩慢修復，在此情況下，下半年房地產市場恢復仍有波折，銷售面積在低基數(shù)下或實現(xiàn)小幅增長，全年銷售面積與2022年基本持平。

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