（原標(biāo)題：房屋養(yǎng)老金：錢從哪里來）

8月26日，住建部直屬期刊《建筑雜志社》發(fā)文稱，房屋養(yǎng)老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個人賬戶就是業(yè)主繳存的住宅專項維修資金，公共賬戶由政府負(fù)責(zé)建立，不需要居民額外繳費，不會增加個人負(fù)擔(dān)。

這是對備受關(guān)注的房屋養(yǎng)老金資金來源的回應(yīng)。幾天前，住建部提出要研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制。目前上海等22個城市正在試點。但官方提法忽略了公眾最關(guān)心的一個問題——需不需要個人再出錢？于是，“房屋養(yǎng)老金”這個新名詞，被誤讀為“變相征收房產(chǎn)稅”“增加房產(chǎn)持有成本”，輿論持續(xù)發(fā)酵。在居民收入上漲預(yù)期偏弱的背景下，每增加一筆支出，都容易引發(fā)人們的焦慮。

住建部的澄清及時回應(yīng)了公眾關(guān)切。其實，對于一項涉及數(shù)以億計公眾的民生政策，回應(yīng)還可以更及時一些。如果在政策出臺之前和公眾進(jìn)行了充分溝通，謠言就沒有傳播的空間，也不需要花費更大的力氣平息輿情?？梢哉f，此次房屋養(yǎng)老金的政策信息公開過程，暴露了公共治理中的一些短板。官方解讀的滯后，導(dǎo)致幾張像素模糊、沒有出處的收費依據(jù)截圖被反復(fù)傳播，帶偏了輿論風(fēng)向。

實際上，關(guān)于“房屋養(yǎng)老金”的動議已經(jīng)研究探討了4年有余。早在2020年，有關(guān)部門便著手研究，由城市政府提取一定比例的土地出讓金作為房屋維修的長期資金保障。這是因為，隨著最早一批老公房、商品房逐漸步入“中年”，缺乏物業(yè)管理和定期檢修的建筑體不可避免地走向衰敗，而公共維修基金存在余額不足、續(xù)籌難、無法覆蓋較早一批老舊房屋等問題，迫切需要為房屋保修資金池“開源”。

2022年“4·29”長沙居民自建樓房坍塌事故，再次敲響房屋建筑安全的警鐘，房屋養(yǎng)老金制度在《關(guān)于全國自建房安全專項整治工作方案的通知》等多個重磅文件中均有提及。

構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制有其必要性，為房屋保修資金池“開源”也迫在眉睫。問題是，如果以“不增加個人負(fù)擔(dān)”為原則，錢從哪里來？

從目前主流思路來看，公共賬戶資金主要由城市政府通過地方財政補(bǔ)貼一點、土地出讓金歸集一些、住房公積金增值收益分配一點、原公房出售資金等多渠道籌集，目的是建立一個穩(wěn)定的能用于存量房安全體檢、安全管理、維修換新的資金池。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強(qiáng)建議，每年從當(dāng)年土地出讓收入（地價款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例，比如按照土地出讓收入5%以上或土地出讓凈收益20%以上計提。這種提取部分土地出讓金作為房屋養(yǎng)老金的做法，被一些政策部門人士解讀為“實現(xiàn)前期開發(fā)與后期房屋使用成本聯(lián)動”。換言之，地方政府不再只“賣地”，還要為房屋安全提供“售后服務(wù)”。

然而，地方政府也有難言之隱。城建占了出讓金支出的大頭，一級拆遷和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占總地價的60%以上，賣地純收益的10%以上還要分給廉租房、保障房。再加上樓市持續(xù)下行，土地也難賣。概括成一句話：地方政府也沒有錢。

除此之外，哪些房子及哪類房屋問題適用、如何做好監(jiān)督和管理等依然是未解的難題。還可以討論的方向是，公共維修基金如何完善續(xù)籌機(jī)制？維修基金能否跨小區(qū)使用？這筆“躺著”的錢目前的收益率在2%左右，對照來看，社?；鸬哪昃顿Y收益率約7.66%，有關(guān)部門能否往存量資金增值上想辦法？

如果提取土地出讓金用于房屋保修，會不會增加地價，進(jìn)而讓購買新房的人承擔(dān)這一成本?不管房屋養(yǎng)老金如何落實，落實到哪種程度，不可避免地都會對二手房市場，尤其是“老破小”造成沖擊，那么，如何化解這種沖擊？

還有一點需要強(qiáng)調(diào)的是，即便是動用地方財政補(bǔ)貼、土地出讓金、住房公積金增值收益等所謂的“公家錢”，也是直接或間接取之于每個納稅人，每一分每一厘錢都花在哪里了，怎么花的，都需要明明白白地披露信息，接受公眾的監(jiān)督。

在這些關(guān)鍵細(xì)節(jié)上，我們期待試點城市摸索出一條路，形成一個更加務(wù)實可行、公開透明的房屋養(yǎng)老辦法。

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