（原標(biāo)題：北京樓市再出大招！政府監(jiān)管、社會(huì)監(jiān)督，擬強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管）

2月22日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、北京市住房資金管理中心、人民銀行北京市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京市高級(jí)人民法院等部門(mén)對(duì)《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)本市商品房預(yù)售資金使用管理的通知》進(jìn)行了修訂，起草了《〈北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（2023年修訂版）〉征求意見(jiàn)稿》（下稱(chēng)《辦法》），并向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

本次《辦法》的重要調(diào)整在于監(jiān)管主體的改變?！掇k法》將監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府，監(jiān)管原則由“政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、專(zhuān)款專(zhuān)用”調(diào)整為“政府監(jiān)管、社會(huì)監(jiān)督、專(zhuān)戶(hù)收存、專(zhuān)款專(zhuān)用、核定支出、違規(guī)追責(zé)”。

《辦法》還創(chuàng)新采取施工總承包單位根據(jù)工程造價(jià)提出重點(diǎn)監(jiān)管額度及各節(jié)點(diǎn)用款額度后，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)綜合項(xiàng)目交付使用條件及開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)情況等因素核定。

受訪專(zhuān)家認(rèn)為，《辦法》強(qiáng)化了屬地住建部門(mén)對(duì)預(yù)售資金用款的審核職責(zé)。北京市強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，將有助于防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，對(duì)市場(chǎng)信心提振或?qū)⑵鸬椒e極作用，未來(lái)預(yù)計(jì)將有更多城市跟進(jìn)。

監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府

新《辦法》共分為總則、一般規(guī)定、預(yù)售資金收存與支取、監(jiān)督管理四部分。新《辦法》主要作了五方面重要調(diào)整：

一是將監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府，監(jiān)管原則由“政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、專(zhuān)款專(zhuān)用”調(diào)整為“政府監(jiān)管、社會(huì)監(jiān)督、專(zhuān)戶(hù)收存、專(zhuān)款專(zhuān)用、核定支出、違規(guī)追責(zé)”。

二是引入北京市住房資金管理中心（下稱(chēng)資金中心）作為具體監(jiān)管業(yè)務(wù)承擔(dān)部門(mén)，發(fā)揮其獨(dú)立性和資金管理專(zhuān)業(yè)性?xún)?yōu)勢(shì)，強(qiáng)化對(duì)商業(yè)銀行的執(zhí)行監(jiān)管，確保對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管新的要求落實(shí)到位。

三是在確定監(jiān)管額度的工作中，創(chuàng)新采取施工總承包單位根據(jù)工程造價(jià)提出重點(diǎn)監(jiān)管額度及各節(jié)點(diǎn)用款額度后，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)綜合項(xiàng)目交付使用條件及開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)情況等因素核定。更好保障重點(diǎn)監(jiān)管額度資金，能覆蓋項(xiàng)目建安成本，防范項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)。

四是完善社會(huì)多方監(jiān)督機(jī)制，特別是要求購(gòu)房人應(yīng)將所支付的購(gòu)房款存入市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、資金中心門(mén)戶(hù)網(wǎng)站公示的項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，并及時(shí)查看、比對(duì)監(jiān)管賬戶(hù)信息，確保個(gè)人購(gòu)房款全部存入監(jiān)管賬戶(hù)。

五是對(duì)原《辦法》中不合理、不適應(yīng)行業(yè)發(fā)展新形勢(shì)的相關(guān)規(guī)定一并進(jìn)行了優(yōu)化。

購(gòu)房人可查詢(xún)項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)資金余額

在商品房預(yù)售資金的監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府的同時(shí)，《辦法》也對(duì)各項(xiàng)重點(diǎn)監(jiān)管額度及各節(jié)點(diǎn)用款額度的確定、房款統(tǒng)一歸集、預(yù)算資金支取要求作出詳細(xì)規(guī)定。

對(duì)于重點(diǎn)監(jiān)管額度，《辦法》規(guī)定，應(yīng)與預(yù)售方案中明確、預(yù)售合同中約定的交付標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)。資金中心對(duì)重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)的資金進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管，項(xiàng)目股東、集團(tuán)公司不得以任何名義抽調(diào)重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)資金。

對(duì)于節(jié)點(diǎn)用款額度，《辦法》規(guī)定，項(xiàng)目用款計(jì)劃按照地下結(jié)構(gòu)完成、主體結(jié)構(gòu)完成、竣工驗(yàn)收備案、首次登記完成四個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身資金狀況、融資能力，合理確定每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款額度。

在房款統(tǒng)一歸集方面，《辦法》規(guī)定，購(gòu)房人支付的定金、首付款、按揭貸款、分期購(gòu)房款和其他形式的購(gòu)房款等預(yù)售資金，應(yīng)全部直接存入監(jiān)管賬戶(hù)，由資金中心按開(kāi)發(fā)企業(yè)、預(yù)售證項(xiàng)目、樓棟、房號(hào)、購(gòu)房人、資金種類(lèi)、金額等進(jìn)行標(biāo)識(shí)。預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)后，應(yīng)首先用于歸集重點(diǎn)監(jiān)管額度資金。

《辦法》明確，購(gòu)房人可通過(guò)資金中心網(wǎng)站等查詢(xún)本人入賬信息和項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)資金余額。

在預(yù)算資金支取要求方面，《辦法》規(guī)定，重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)資金未能覆蓋后續(xù)建設(shè)費(fèi)用時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得使用重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)資金支付建設(shè)費(fèi)用；重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)資金可覆蓋后續(xù)建設(shè)費(fèi)用時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)可按照用款計(jì)劃、資金使用節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)支取重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)資金，但應(yīng)確保支取后，剩余資金仍可覆蓋后續(xù)建設(shè)費(fèi)用。

《辦法》規(guī)定，支取重點(diǎn)監(jiān)管額度內(nèi)資金時(shí)，由開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定向資金中心提出申請(qǐng)，資金中心現(xiàn)場(chǎng)踏勘后，提出初審意見(jiàn)，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)審核同意后由資金中心支付。承辦銀行可配合資金中心進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘。

未來(lái)或有更多城市跟進(jìn)強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管

但近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的重大變化，預(yù)售資金監(jiān)管工作也面臨著新形勢(shì)、新問(wèn)題。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在多次會(huì)議上強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，并會(huì)同人民銀行、原銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》。同時(shí)，最高法、住建部、人民銀行發(fā)布《關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》。

對(duì)于本次商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體由商業(yè)銀行改為政府，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)記者說(shuō)，《辦法》強(qiáng)化了屬地住建部門(mén)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管責(zé)任，明確屬地住建部門(mén)對(duì)預(yù)售資金用款的審核職責(zé)。同時(shí)引入了資金中心作為具體監(jiān)管業(yè)務(wù)承擔(dān)部門(mén)，發(fā)揮其獨(dú)立性和資金管理專(zhuān)業(yè)性?xún)?yōu)勢(shì)，強(qiáng)化對(duì)商業(yè)銀行的執(zhí)行監(jiān)管，確保對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管新的要求落實(shí)到位。

“銀行監(jiān)管模式下，確實(shí)很難避免資金被挪用?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)記者表示，預(yù)售資金監(jiān)管的公共屬性突出，監(jiān)管是否嚴(yán)格，直接關(guān)系到房子能否順利交付，保障小業(yè)主的權(quán)益。

陳文靜認(rèn)為，北京市此次修訂《辦法》，是落實(shí)12月21日住建部部長(zhǎng)倪虹在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中“保交樓落實(shí)屬地責(zé)任，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管”的要求，北京強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，將有助于防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，對(duì)市場(chǎng)信心提振或?qū)⑵鸬椒e極作用，未來(lái)預(yù)計(jì)將有更多城市跟進(jìn)。

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