（原標(biāo)題：一覺醒來，樓市超級大利好！住建部重磅發(fā)聲，提到“認(rèn)房不用認(rèn)貸”）

近日，住建部部長倪虹召開企業(yè)座談會，就建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展與企業(yè)進(jìn)行深入交流。

最值得注意的有一段話：進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

倪虹在座談會上說，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

繼續(xù)降低首套房首付比例和貸款利率

對于住建部“進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率”的提法，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“降低首付比例和貸款利率的含義在于，還有很多城市沒有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4.0%，所以預(yù)計在8月上旬前會有一波降首付和降利率操作。”

據(jù)易居研究院統(tǒng)計，根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，全國20個重點城市首套房首付比例平均值為24%。具體看，此類城市首付比例主要分為三檔，即35%、30%和20%?？傮w上城市能級越高，首付比例越高；城市能級越低，首付比例越低。

具體城市而言，上海、北京的首付比例是最高的，為35%、40%，廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也比較高。相對來說，一些弱二線城市和絕大多數(shù)三四線城市，都已經(jīng)執(zhí)行了20%的首付比例政策。包括哈爾濱、沈陽和鄭州等城市，首付比例均為20%，這和此類城市持續(xù)降低入市門檻、降低購房成本等有直接關(guān)聯(lián)。

中指研究院也指出：“目前，多數(shù)城市首付比例已經(jīng)降至監(jiān)管部門要求的最低水平，首套最低20%、二套30%，除此之外，個別城市二套首付比例較高，如北京、上海二套房首付比例最低60%、50%(普宅)，最高為80%和70%(非普宅)。”

就房貸利率而言，隨著LPR(貸款市場報價利率)的下調(diào)，首套房和二套房貸款利率下限也不斷下降。

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測顯示，2023年7月，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10個基點。

“整體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大，多個城市房價下跌態(tài)勢未改，部分符合評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，仍有望繼續(xù)下調(diào)首套房貸利率下限，此前已經(jīng)下調(diào)房貸利率下限的城市，也存在小幅下調(diào)空間。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜說。

進(jìn)一步落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策

“此次最值得關(guān)注的就是‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’政策，可以比較明確地認(rèn)為，該表述對于一線城市影響是最大的。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說。

中指研究院指出，目前，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、成都等城市，嚴(yán)重限制了需要換房改善的購房群體，換房需求同樣是合理的住房需求，政策應(yīng)適時調(diào)整予以支持，優(yōu)化認(rèn)房又認(rèn)貸政策，可以激活核心城市置換鏈條，活躍市場交易。

以北京為例，按照當(dāng)前認(rèn)房又認(rèn)貸政策，很多購房者在改善換房過程中，二套房首付比例最高達(dá)80%、房貸利率高達(dá)5.25%。但若是優(yōu)化該政策，二套房首付比例最低將至35%、房貸利率可以降至4.75%。

嚴(yán)躍進(jìn)表示：“在住建部表態(tài)后，預(yù)計各地將會有具體的政策出臺。尤其是大家普遍關(guān)注的‘認(rèn)房又認(rèn)貸’政策，后續(xù)一線城市跟進(jìn)執(zhí)行的可能性會比較高。”

另外，在支持改善需求方面，這次住建部也明確提出了“換房減免稅費”。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“降低交易稅費，如通過降低個人所得稅、契稅、增值稅、中介費用等降低購房成本，也有利于修復(fù)置業(yè)預(yù)期。”

值得關(guān)注的是，7月25日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費優(yōu)惠政策指引》，其中購房環(huán)節(jié)稅費優(yōu)惠多達(dá)19條。雖然是對既有政策的梳理、匯總、指引，但是該動作也向市場釋放利好信號，部分政策還有進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化的空間。

而在去年9月30日，對于換房減免稅費，財政部、稅務(wù)總局還發(fā)布過“支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策”的公告，對于“賣一買一”的置業(yè)人群，實行個人所得稅退稅優(yōu)惠，最高全部退還。

陳文靜指出：“下半年，房地產(chǎn)政策的優(yōu)化仍將以因城施策的方式推進(jìn)，整體力度有望加大。普通二線和三四線城市在過去一年多的時間里，房地產(chǎn)限制性政策已基本放開，當(dāng)前核心一、二線城市政策空間仍較大，短期來看，這部分城市房地產(chǎn)政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，比如優(yōu)化住房信貸政策、放松郊區(qū)限購、降低交易稅費等仍是政策方向。”

政治局會議定調(diào)：中國樓市發(fā)生重大變化

7月24日，中共中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。

會議在談及房地產(chǎn)市場時，首次明確提出，要適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

中金公司指出，這種變化主要是指經(jīng)歷了過去20余年的高速建設(shè)，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)整體上度過了供不應(yīng)求階段，存量及增量住房供給較為充分的城市有必要在“因城施策”框架下優(yōu)化房地產(chǎn)政策，以支持合理的“剛性和改善性”購房需求釋放。

中信證券表示，政治局會議在房地產(chǎn)領(lǐng)域最值得關(guān)注的內(nèi)容：一是肯定了我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，這是未來對政策進(jìn)行調(diào)整的客觀基礎(chǔ)；二是肯定了房地產(chǎn)已經(jīng)是宏觀經(jīng)濟層面需要留意的重大風(fēng)險點，這為政策進(jìn)一步加大對需求的支持奠定了條件。房地產(chǎn)業(yè)向運營和服務(wù)轉(zhuǎn)型的新發(fā)展方向沒有改變，但短期對開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈也應(yīng)該樂觀。

業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為，會議為下半年房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松明確了總體方向，預(yù)計各地放松力度會加大，重點城市在認(rèn)房認(rèn)貸、首付比例、普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等政策領(lǐng)域或進(jìn)一步優(yōu)化。

此前的7月14日，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在新聞發(fā)布會上表示，考慮到我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間，金融部門將積極配合有關(guān)部門加強政策研究，因城施策提高政策精準(zhǔn)度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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