（原標(biāo)題：合生創(chuàng)展，一個(gè)巨無(wú)霸平臺(tái)崛起）

我們所熟悉的一個(gè)時(shí)代結(jié)束了。

今年5月，新財(cái)富發(fā)布了《2023新財(cái)富500富人榜單》。一如地產(chǎn)行業(yè)式微，地產(chǎn)軍團(tuán)的財(cái)富正在瘋狂縮水從數(shù)據(jù)來(lái)看，入榜的地產(chǎn)富人數(shù)量從2020年的61人，直線(xiàn)下降至2023年的32人，足足減少了29名。而富豪洗牌，或多或少是一個(gè)行業(yè)故事重寫(xiě)的時(shí)刻。

當(dāng)行業(yè)進(jìn)入重新分配蛋糕的周期，意味著有人可能退出歷史舞臺(tái)，有人可能迸發(fā)力量崛起。當(dāng)我們重新把視野掃向中國(guó)房地產(chǎn)江湖，現(xiàn)有格局已經(jīng)發(fā)生巨大變化。這當(dāng)中，令人印象深刻的是昔日“地產(chǎn)航母”合生創(chuàng)展，現(xiàn)在化身為一個(gè)集結(jié)科創(chuàng)色彩的綜合性投資平臺(tái)。

當(dāng)中國(guó)龐大的房地產(chǎn)商開(kāi)始轉(zhuǎn)舵，合生創(chuàng)展或許是一個(gè)值得研究的轉(zhuǎn)型案例。

31年歷程

中國(guó)地產(chǎn)航母崛起史

時(shí)間回到1992年，朱孟依創(chuàng)辦合生創(chuàng)展，自此開(kāi)啟了一段地產(chǎn)神話(huà)。

猶記得，1998年合生創(chuàng)展登陸港交所，成為國(guó)內(nèi)最早進(jìn)入香港資本市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一。緊接著，公司在2004年拿下百億銷(xiāo)售規(guī)模，成為中國(guó)首家銷(xiāo)售規(guī)模突破100億元的房地產(chǎn)企業(yè)。

彼時(shí)，恒大還未上市，碧桂園尚未嶄露頭角，但合生創(chuàng)展已經(jīng)站上中國(guó)房地產(chǎn)金字塔頂端的位置，位居“華南五虎”之首。對(duì)此，原萬(wàn)科董事會(huì)主席王石曾如此評(píng)價(jià)：“合生創(chuàng)展才是中國(guó)房地產(chǎn)界的航空母艦?！?/p>

透視背后，合生創(chuàng)展另辟蹊徑，不搞地產(chǎn)企業(yè)常用“快周轉(zhuǎn)”策略，而是一直堅(jiān)持著“高溢價(jià)、多囤地、慢周轉(zhuǎn)”的開(kāi)發(fā)模式。在外界看來(lái)，當(dāng)華南“四虎”在房市攻城略地的時(shí)候，合生創(chuàng)展的“慢節(jié)奏”曾經(jīng)錯(cuò)失了不少機(jī)會(huì)，導(dǎo)致銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)緩慢，一度跌出房企銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)榜單。

然而，看似掉隊(duì)的合生創(chuàng)展卻藏著另一面毛利率長(zhǎng)期保持遠(yuǎn)高于行業(yè)的水平。近幾年，國(guó)家出臺(tái)了“三道紅線(xiàn)”和“兩集中”供地政策，不少房企現(xiàn)金流受到限制，面臨債務(wù)違約。而合生創(chuàng)展通過(guò)獨(dú)有策略始終保持較低資產(chǎn)負(fù)債率、借貸成本逐年下降以及充足安全的現(xiàn)金流。目前，合生創(chuàng)展的主體信用及債券信用等級(jí)為AAA級(jí)、標(biāo)普信用評(píng)級(jí)B級(jí)、惠普B+、評(píng)級(jí)展望均為穩(wěn)定。

與此同時(shí)，當(dāng)大多數(shù)同行仍將目光聚焦在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)，合生創(chuàng)展卻已經(jīng)開(kāi)辟了另一個(gè)江湖。2020年1月13日，合生創(chuàng)展宣布“二代接班”。彼時(shí)公告顯示，自2020年1月10日起，朱孟依辭任公司董事會(huì)主席及執(zhí)行董事職務(wù)，其女朱桔榕接任董事會(huì)主席。

進(jìn)入朱桔榕時(shí)代，合生創(chuàng)展開(kāi)始大刀闊斧改革。當(dāng)年6月，合生創(chuàng)展正式將股權(quán)投資業(yè)務(wù)納入主要業(yè)務(wù)板塊，包括一級(jí)市場(chǎng)私人股權(quán)投資及二級(jí)市場(chǎng)股票投資。所以，后來(lái)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)風(fēng)聲鶴唳之際，合生創(chuàng)展的融資渠道依然順暢。2022年1月，合生創(chuàng)展發(fā)行了2.5億美元可轉(zhuǎn)債，本次發(fā)售吸引了包括貝萊德在內(nèi)的大量?jī)?yōu)質(zhì)長(zhǎng)線(xiàn)價(jià)值投資者的踴躍參與。

投資人用腳投票。一直以來(lái)，合生創(chuàng)展堅(jiān)持深耕環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)一二線(xiàn)核心城市，在北京、上海、廣州等地?fù)碛写罅績(jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，土地儲(chǔ)備近3000萬(wàn)㎡，這些持有早、成本低、溢價(jià)高的優(yōu)質(zhì)土地，不僅貢獻(xiàn)了可觀的銷(xiāo)售及利潤(rùn)，也為其隔離了三四線(xiàn)市場(chǎng)下行的風(fēng)險(xiǎn)。

其中，留給地產(chǎn)同行印象深刻的是，合生創(chuàng)展一直秉承著“中高端精品戰(zhàn)略”發(fā)展戰(zhàn)略，升級(jí)了“頂級(jí)豪宅、中高端品質(zhì)住宅、寫(xiě)字樓及公寓”三大住宅產(chǎn)品線(xiàn)，先后推出市場(chǎng)熱銷(xiāo)的合生·縵系、悅系、帝景系、駿景系、國(guó)際城系等一系列精品，率先構(gòu)建出了屬于地產(chǎn)行業(yè)的特色產(chǎn)品IP。

未來(lái)房企將由規(guī)模導(dǎo)向和速度導(dǎo)向的發(fā)展模式，轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力和服務(wù)力導(dǎo)向。尤其當(dāng)房子逐步回歸到居住屬性，合生的明星標(biāo)桿系列“縵系”產(chǎn)品迅速脫穎而出。2018年，合生聯(lián)袂奢華酒店之父Adrian Zecha先生共創(chuàng)全新品牌MAHá。值得一提的是，MAHá合生創(chuàng)展的首個(gè)協(xié)作項(xiàng)目，也是MAHá在中國(guó)的第一個(gè)著作，便是北京赫赫有名的霄云路8號(hào)。

合生創(chuàng)展“縵系”產(chǎn)品善于結(jié)合城市特色打造獨(dú)特的產(chǎn)品，因而自帶熱銷(xiāo)體質(zhì)。譬如，今年一季度末首次開(kāi)盤(pán)的縵云上海，每分鐘成交近3000萬(wàn)元，成交均價(jià)接近12萬(wàn)元/平方米，刷新楊浦區(qū)新房最高單價(jià)。二批次加推入圍分達(dá)到81.68分，是今年以來(lái)?xiàng)钇中路孔罡叻e分，短短2個(gè)月時(shí)間兩開(kāi)兩罄，共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額48.3億元。

數(shù)據(jù)顯示，縵合北京（霄八）、縵云北京（分鐘寺）、縵云廣州（帝景山莊）、縵云上海（濱江苑）等北上廣四大高凈值資產(chǎn)項(xiàng)目，可售總貨值超1,500億元，為公司銷(xiāo)售提供一線(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)支撐。

此外，合生創(chuàng)展積極拓展商業(yè)版圖，現(xiàn)共有物業(yè)發(fā)展、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理、基建和投資五大業(yè)務(wù)。其中，新納入的IP物業(yè)，如廣州珠江帝景商業(yè)、駿景北商業(yè)、上海濱江苑121商業(yè)地塊等，預(yù)計(jì)在未來(lái)5年內(nèi)完成孵化。

強(qiáng)基固本，這家鮮少走到公眾面前的房企越過(guò)30余年，已經(jīng)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型為科技賦能及產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的綜合性投資控股平臺(tái)公司，締造另一段商業(yè)傳奇。

第二條增長(zhǎng)曲線(xiàn)

除了熟知的住宅地產(chǎn)外，合生創(chuàng)展的版圖還拓展至商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理和產(chǎn)業(yè)投資、基建板塊，并驅(qū)發(fā)展構(gòu)成了完整的商業(yè)生態(tài)。其中，合生創(chuàng)展擁有百余個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，業(yè)務(wù)遍及北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個(gè)主流城市，商業(yè)板塊涵蓋城市綜合體、社區(qū)集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)板塊。

物業(yè)管理方面，2022全年，該板塊收入約為29.89億港元。此外，從2022年中起，合生創(chuàng)展旗下的康景物業(yè)在全國(guó)30余座城市的200多個(gè)項(xiàng)目中啟動(dòng)了“匠心筑家”行動(dòng)相關(guān)服務(wù)，進(jìn)一步提升服務(wù)質(zhì)量；產(chǎn)業(yè)投資板塊則向房地產(chǎn)上下游延伸，涵蓋基建、設(shè)計(jì)研究院、金融投資、科技產(chǎn)業(yè)園、文教地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，打造了全景式企業(yè)生態(tài)圈。

近一年，合生創(chuàng)展的租金收入部分取得了長(zhǎng)足發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前合生創(chuàng)展年商業(yè)板塊收入近十年年復(fù)合增長(zhǎng)率為24.32%，未來(lái)5年左右預(yù)計(jì)達(dá)到百億年租金的規(guī)模。

值得一提的是，合生創(chuàng)展還嘗試了股權(quán)投資業(yè)務(wù)。具體來(lái)看，合生創(chuàng)展的投資業(yè)務(wù)主要通過(guò)旗下合生資本進(jìn)行資本投資及管理，搭建資金、資產(chǎn)、資源全周期資本生態(tài)鏈循環(huán)體系，投資于地產(chǎn)、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、城市更新、私募股權(quán)、二級(jí)市場(chǎng)等領(lǐng)域，重點(diǎn)投資高科技、醫(yī)療健康、新消費(fèi)等行業(yè)。

對(duì)于配置結(jié)構(gòu)，合生創(chuàng)展曾表示：“60-70%的中長(zhǎng)期戰(zhàn)略投資，30%左右做一些財(cái)務(wù)性的投資。”而特殊之處在于，合生創(chuàng)展投資方向集中在科技領(lǐng)域、醫(yī)療領(lǐng)域、新消費(fèi)、供應(yīng)鏈等領(lǐng)域，雖然與地產(chǎn)關(guān)系并不大，但卻可以相互配合產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。

不過(guò)相比于投資，合生創(chuàng)展還在做一件影響更加深遠(yuǎn)的事情科技創(chuàng)新。

比如在數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)側(cè)，合生創(chuàng)展將科技賦能融入到營(yíng)銷(xiāo)的各個(gè)環(huán)節(jié)。2020年底，合生創(chuàng)展就成立電商管理中心，全面發(fā)力線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)，建立了“網(wǎng)絡(luò)看房、實(shí)景體驗(yàn)、營(yíng)銷(xiāo)預(yù)約跟進(jìn)”的線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)模式；去年合生還啟動(dòng)“合房寶”小程序，提升在線(xiàn)獲客能力。

過(guò)往幾年，很多地產(chǎn)公司都在嘗試用線(xiàn)上直播的形式賣(mài)房，但效果可能并不盡人意。這是因?yàn)榫€(xiàn)上賣(mài)房需要打通多個(gè)節(jié)點(diǎn)，背后細(xì)節(jié)遠(yuǎn)比想象中復(fù)雜網(wǎng)上樣板間、網(wǎng)上帶看、網(wǎng)上講解等多個(gè)功能等較為簡(jiǎn)單，很多公司可以實(shí)現(xiàn)；難點(diǎn)在于后續(xù)的網(wǎng)上訂房乃至網(wǎng)上簽約、貸款、備案等環(huán)節(jié)，這需要協(xié)調(diào)房企、銀行、房管局等多個(gè)環(huán)節(jié)，很多企業(yè)很難打通，也是不少公司數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)效果差的關(guān)鍵所在。

而合生創(chuàng)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程的系統(tǒng)則可以全鏈條解決這一問(wèn)題?！捌鸫a從系統(tǒng)開(kāi)發(fā)上，我們一直到訂房這個(gè)階段已經(jīng)實(shí)現(xiàn)線(xiàn)上化。再到簽約階段，我們的系統(tǒng)也已經(jīng)具備這個(gè)功能，只需跟房管局的系統(tǒng)打通就可以了?！币晃粊?lái)自集團(tuán)內(nèi)部的高管曾在公開(kāi)采訪(fǎng)中表示。

當(dāng)然，這只是合生創(chuàng)展科創(chuàng)版圖的冰山一角?？萍紕?chuàng)新漸漸流淌進(jìn)入一家房地產(chǎn)商內(nèi)部，雖然這件事情并不能直接體現(xiàn)在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，卻在潛移默化地幫助合生創(chuàng)展完成歷史轉(zhuǎn)型。

當(dāng)中國(guó)房企集體轉(zhuǎn)身

不破不立，經(jīng)歷“至暗時(shí)刻”的中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)集體吹響多元化號(hào)角。

地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，蒙眼狂奔的時(shí)光也一去不復(fù)返，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)正在從杠桿驅(qū)動(dòng)的“指數(shù)牛市”，變?yōu)楣芾砑t利驅(qū)動(dòng)的“結(jié)構(gòu)市場(chǎng)”。在新時(shí)代背景下，地產(chǎn)企業(yè)單純依賴(lài)資源獲取實(shí)現(xiàn)獲利的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，接下來(lái)是房企個(gè)體能力的比拼。

而隨著紅利期結(jié)束后，中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始焦慮一件事情：未來(lái)的增值點(diǎn)在哪？

在迷茫中，碧桂園、萬(wàn)科、合生創(chuàng)展等頭部房企積極探索，謀求多元化發(fā)展，各自走出了屬于自己的轉(zhuǎn)型之路。

如你所見(jiàn)，這幾年有的地產(chǎn)公司圍繞著地產(chǎn)主業(yè)涌入機(jī)器人賽道。比如碧桂園成立了建筑機(jī)器人公司博智林，美的置業(yè)戰(zhàn)略投資云跡科技，探索機(jī)器人服務(wù)地產(chǎn)新應(yīng)用。萬(wàn)科更是在生豬養(yǎng)殖、物流地產(chǎn)等方面進(jìn)行了布局。

就連在當(dāng)下競(jìng)爭(zhēng)極為激烈的新能源汽車(chē)賽道，也擠滿(mǎn)了一眾房企。早在2018年，恒大集團(tuán)宣布造車(chē)，并宣稱(chēng)“要開(kāi)辟一條和全世界車(chē)企不一樣的造車(chē)路?！辈贿^(guò)歷經(jīng)數(shù)次爽約，恒大汽車(chē)才推出第一款車(chē)型恒馳5；而寶能戰(zhàn)略投資的觀致汽車(chē)幾近停擺；雅居樂(lè)持股的威馬汽車(chē)深陷危機(jī)……雖然勇氣可嘉，但略為遺憾的是無(wú)論下場(chǎng)造車(chē)還是投資造車(chē)新勢(shì)力，地產(chǎn)的副業(yè)似乎并不是那么順利。

粗略數(shù)下來(lái)，汽車(chē)、醫(yī)療健康、物流地產(chǎn)、機(jī)器人等行業(yè)，頭部房企都有過(guò)布局。一份數(shù)據(jù)顯示，TOP30房企中，70%的企業(yè)都發(fā)布過(guò)多元化業(yè)務(wù)戰(zhàn)略；TOP100房企中，有97%的企業(yè)布局了多元化業(yè)務(wù)。

然而，挑戰(zhàn)同樣擺在眼前?！暗禺a(chǎn)毛利都是30%以上，其他行業(yè)能達(dá)到30%毛利并不多?，F(xiàn)在地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型做機(jī)器人、養(yǎng)豬、造車(chē)，其實(shí)大家都在做各類(lèi)嘗試，從以前以土地導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)性地產(chǎn)到現(xiàn)在服務(wù)性轉(zhuǎn)型，不過(guò)大家還沒(méi)有很成功的路徑?！币晃坏禺a(chǎn)人士曾在公開(kāi)場(chǎng)合如是說(shuō)。

歸根結(jié)底，主業(yè)才是根本。未來(lái)，地產(chǎn)企業(yè)的多元化轉(zhuǎn)型還需圍繞著地產(chǎn)做文章，只不過(guò)思路要從土地開(kāi)發(fā)向資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型。無(wú)論是物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，還是公寓出租、物業(yè)管理、智能家居甚至社區(qū)金融，這些住宅相關(guān)的業(yè)務(wù)生態(tài)都有可能誕生下一個(gè)行業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)。

以合生創(chuàng)展為例，為了打造第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)，向房地產(chǎn)上下游行業(yè)延伸，地產(chǎn)、商業(yè)、基建、合生活、投資等五大板塊協(xié)同發(fā)展，全產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)生態(tài)圈已趨成熟。

當(dāng)前，合生創(chuàng)展構(gòu)建從城市更新、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、物業(yè)管理、金融投資、基金管理到智慧服務(wù)全生命周期、全產(chǎn)業(yè)鏈的智慧管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)從地產(chǎn)旗艦向“科技賦能及產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的綜合性投資控股平臺(tái)公司”的成功轉(zhuǎn)型。

繁華如煙，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展時(shí)期，先行者率先蹚出一條“去地產(chǎn)”的道路。未來(lái)十年，地產(chǎn)巨頭轉(zhuǎn)身后又將締造怎樣的成績(jī)呢？一切交給時(shí)間。

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